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投资曼谷郊区大型豪华度假屋:独特亲水环境 迷人泰式风格
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投资曼谷郊区大型豪华度假屋:独特亲水环境 迷人泰式风格

东南亚房产尤其是泰国房产,仍大受全球投资者的青睐。不断壮大的中产阶级、激增的游客数量和不断上扬的经济实力,都是泰国过去几年房地产投资者大量涌入的原因。这套豪华大宅占地两英亩,位于曼谷郊区巴吞他尼府(Pathum Thani),周围环境葱郁盎然,清幽舒适。尤其是,大宅前有40米长河流潺潺通往昭披耶河,这种临水的妙趣真是让人倍感惬意。更何况,此处风水极佳,让居住者身心舒畅。 曼谷城市新规划引关注 郊区房产增值显著 尤其值得关注的是,泰国政府2015年正式进行城市发展规划建设,到2028年会将曼谷的所有交通网络完善,可见泰国政府对于曼谷城市定位和规划的高度重视,今后将凸显以曼谷为核心的世界级旅游城市群的重大意义。曼谷的城市新规划,也注定了会对泰国城市格局及房地产市场产生深刻的影响。 根据《曼谷邮报》(Bangkok Post)报道,2018年第一季度的时候,泰国房产市场首次出现郊区房价涨幅销售超过首都曼谷的现象,令人大跌眼镜。原因是曼谷市中心公寓短缺导致房价上升,让不少当地人转而选择价格更低的郊区。而交通环境的改善,也令郊区更有发展潜力。 泰式殖民风格建筑 精美细节触动人心 这套豪宅的地址是:44 MU 4 Tumbon Bankachang Pathumthani Province 12000 Thailand,是绝美的泰式殖民风格建筑,不仅拥有开阔的户外环境和亲水美景,更具有180度零死角全景视野!无论是大片草坪,还是水岸风光,都让人感觉悠然清新的度假氛围。室外空间十分充足,带有尖顶廊道,也有漂亮绿化带来花园景观。 走进室内,大宅内部一样豪华气派,总面积为1200平方米,带有四间宽敞的臥室,六间浴室。整个设计十分精美高贵,泰式风格充满异国风情,同时附有古董中国风木式大门,彩绘磁砖以及四帷柱床。很多细节值得细细品味,比如精美的瓷砖和带有精细雕刻的门窗,泰式风格装饰和雅致的家具融为一体。 每个房间都享有漂亮风景,宽敞通透,挑高的卧室更显气派,镶有彩绘玻璃,风格别具。室内光线充足,窗外绿意盎然,虫鸣鸟叫,让你分分钟都有身处世外桃源的感觉。 生活方便配套完善 附近更有多所国际学校 虽在郊区,但这套住宅生活机能方便,邻近各大百货公司、快速道路、医院与学校。住宅离Bamgpoon Rangsit高速道路5分钟、离St. Carlos医院10分钟、离世界医疗中心(World Medical Center)30分钟、离Robinson百货公司15分钟、离Future Park Rangsit购物中心20分钟、离Central Chaengwattana百货公司30分钟。 附近国际学校也很多,这里离顶尖ISB国际学校30分钟,离顶尖Harrods国际学校40分钟,离顶尖St. Andrew国际学校40分钟,离UNESCO认证的世界遗产城市大城(Ayutthaya)40分钟。现在已有不少人选择让孩子去泰国的国际学校,性价比高,教育质量好,所以这也是一大优势。 这里不仅适合大家庭居住,这样的奢华度假风格房屋也可以作为婚礼宴客场所租借使用,此豪宅曾经就用于电影拍摄与婚礼宴客。此外还有广大的剩余空地,可以利用起来,作为其他项目去使用。这套房产总价1.3亿泰铢(约¥2,594万),价格可议,可以说是不容错过的投资型房产。点击 http://www.juwai.com/42908046.htm 了解更多,或致电居外热线400 041 7515垂询。 注: 本文属于商业赞助内容,素材由居外网签约经纪Pierre-Alexandre Darbois提供 撰文:吴洁 责编:Zoe Chan 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。
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美国房贷利率创7年来最大涨幅 破5%楼市将加速下行
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美国房贷利率创7年来最大涨幅 破5%楼市将加速下行

上周,美国抵押贷款利率接近5%,创7年多以来的最高水平。媒体称,美国房贷率若“破5”,将标志着低迷的住房市场会再次受挫。 当地时间10月11日,房地美(Freddie Mac)公布的数据显示,30年期固定利率抵押贷款的平均利率升至4.9%,创约两年来的最大单周涨幅。一些贷款者和房地产经纪人表示,即使是现在,除最有资格的购房者外,所有支付大额首付的人都面临5%的借款利率。 释放美国经济下滑信号 《每日经济新闻》记者了解到,近几个月来,美国房贷利率一直在小幅上升。达拉斯地区抵押贷款商罗德尼·安德森在接受媒体采访时表示,“我们看到抵押贷款利率开始出现爆炸式上升。” 按历史情况来看,5%的抵押贷款利率并不算高。在2008年金融危机爆发前10年的大部分时间里,美国房贷利率甚至徘徊在5%~7%。但对习惯于以4%或更低利率获得抵押贷款的购房者来说,接近5%的贷款利率让他们猝不及防,他们对现在必须支付的住房贷款价格感到震惊。 媒体援引在线贷款信息网站LendingTreeInc.的数据称,对于一所抵押贷款为25万美元的房屋,5%的利率意味着每月的还款额要增加约150美元(不包括税和保险),而在不到一年前,借款人的月还款利率还不到4%。一些经济学家认为,如果借款人在更高利率环境下买不起房,卖方或需降低房价。 由于楼市表现通常是影响宏观经济的先导指标,房贷利率上升对美国整体经济来说或是一个不好的信号。 记者了解到,今年8月,美国的成屋销售较上年同期有所下降,这也是连续第六个月出现下降。由于住房供应短缺,以及刺激民众购房举措减少,许多美国潜在的购房者都选择了按兵不动。而更高的抵押贷款利率则可能加剧这些潜在购房者的担忧。 “随着利息上涨,借款人会喘不过气来。”房地美首席经济学家山姆·卡特对媒体表示。 不难看出,美国一度炙手可热的房地产市场正显示出降温迹象。房地产经纪公司Your HomeFree总裁比尔·纳尔逊表示,在他工作的片区,降价房屋的数量是即将签订合同房屋数量的两倍以上。 获利房主数量恐创新低 两周前,布拉德和弗吉尼亚·雷丁格在达拉斯市买了一套新房子,他们选择了可调整利率的抵押贷款,这样就可得到4%的贷款利率。雷丁格表示,如果是30年期的固定利率贷款,他们就必须支付4.5%~5%的贷款利息。 雷丁格称,利率进一步上升的预期促使他迅速购买新房,如果选择固定利率的抵押贷款,他的月还款额就将要高出几百美元。 居外推荐房源:奥兰多迪士尼全新度假别墅,户型5房4卫-9房8卫不等,分独立别墅和联排别墅,价格30万美金(约¥199万)起售,所有户型均带私家泳池,可做短期出租的度假屋社区,具有极高升值潜力和可观的房屋租金回报,是难得一见的超高性价比投资类房产项目。 点击查看这套居外网房源的更多信息,或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘 《每日经济新闻》记者了解到,可调整利率抵押贷款在一定年限后将重新设定市场利率,通常在期限开始时提供比固定利率抵押贷款更低的利率。一些美国房贷机构表示,随着利率上升,对产品询价的客户数量激增。不过,他们在抵押贷款市场上的份额仍相对较小。据MortgageFinance的行业研究数据,二季度,他们约占抵押贷款来源的12%。 此外,美国近期的宏观经济环境也推高了与抵押贷款利率密切相关的10年期美债收益率——近期已涨至3.25%,为7年多来的高点。此外,美联储今年已连续三次加息,市场预期美联储在今年12月的议息会议上可能会再次加息。 媒体称,更高的利率可能会扼杀美国的融资热潮。在2008年金融危机爆发后的几年里,再融资热潮的兴起拯救了美国的抵押贷款行业。根据抵押贷款数据和技术公司BlackKnight Inc。的数据,如果美国房贷利率“破5”,那么有资格获得再融资并从中受益的房主将减少到155万人,此数字将较今年年初下降64%,将创下2008年以来的新低。 对首次购房者来说,更高的利率将使他们的购房更困难。卡特表示,房地美支持的贷款中,约有45%是给首次购房者的,高于正常情况下的30%左右,这意味着,利率上升对美国房地产市场的影响可能比以往任何时候都要大。 全球海外房产中文平台居外网董事CEO罗雪欣在接受《每日经济新闻》记者采访时也表示,“由于大部分外国买家在美国是用现金购房,今年以来,按揭利率的持续攀升对他们的影响是正面的。但房贷利率的上涨将增加需要从银行贷款的购房者的负担,从而导致房价上涨速度放缓。” 来源:每日经济新闻 责编:Zoe Chan
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新西兰将于12月取消出租中介费 租赁市场如何受益?
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新西兰将于12月取消出租中介费 租赁市场如何受益?

新西兰政府决定在12月12日前取消租房中介费。12月刚好是新西兰租约更换的高峰期。 目前的操作是,租户往往在租到新房源时向物业经理缴纳数百纽币的中介费,一般是物业的一周租金。 但政府新立法认为应禁止房东将中介费转嫁给租客。法案称禁止中介费将降低租房的前期成本。新西兰国会的专责委员会建议《租房租赁(禁止中介费)修改法案》比原计划更早生效,从而降低租户在夏季换房高峰期的成本。 专责委员会报告称“新西兰的换房高峰期在11月至2月”,因此法案提前生效有助于最大限度的降低高峰期签订新租约的成本。 住房部长Phil Twyford表示支持这一提议:“政府支持将生效日期提前。” 报告还指出包括物业经理在内的房产中介缺乏监管:“我们督促政府为这个行业引入监管制度。” 国家党提出异议的是,房东很可能通过增加租金将中介费间接转嫁给租客。 关于租金和租房保证金的规范目前保持不变。 奥克兰惠灵顿山公寓,永久产权,面积79平方米,设有2卧2卫和一个阳台。位置优越,可轻松前往高速公路和城市或南部至曼努考。房价约¥293万,点击查看房源详情。 租房成本会降低吗? 物业管理公司Real-iQ的顾问David Faulkner认为租房者仍然会为此掏钱。 这是因为他认为物业经理会通过向房东收取更高的费用来尝试弥补这部分损失,房东则会反过来将这笔钱以租金的形式转嫁回租户。 然而,中介费占一家典型物业管理公司利润的四分之三,小型的和业绩不佳的物业管理公司可能会因此难以为继。 “我们相信许多小公司那么会消失,要么会破产,要么就是被更大的公司兼并——这在某种程度上并不是一件坏事。” 虽然没有明确的数字,但是Faulkner估计房地产经理管理着新西兰35-40%的出租房。 非营利组织Anglican Advocacy最近发表的一份名为“十年逾期”的报告称,新西兰的房东和租户遇到的许多问题可能与物业管理人员有关,因为物业管理人员的上岗不需要获得许可或认证。 该报告汇编了数十个来自租户和房东的第一手匿名资料,内容涉及许多物业管理人员的不诚实行为。 尽管新西兰现在的房屋所有权率处于60年来的最低水平,也尽管政府已经采取了其他措施来改善新西兰租房者的生活,但政府仍未承诺对物业管理人员进行监管。 Faulkner认为政府取消出租房中介费的决定将使得行业进行整合,小型的公司将被大型的更加专业的公司兼并,这可能并非很糟糕,且有助于巩固物业管理行业。 居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站,有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源,也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上更多新西兰在售房源,或致电 400-041-7515 谘询新西兰留学丶移民和投资的机会。 来源:新西兰先驱报中文网 责编:Zoe Chan
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限购在即 新西兰海外买家迎来最佳买房时机 | 新西兰
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限购在即 新西兰海外买家迎来最佳买房时机 | 新西兰

在过去的三年内,新西兰房价涨幅高达33.6%,奥克兰地区的房价涨幅更是超过40%。这样在全球范围内数一数二的房价增速使得新西兰房产对当地买家来说变得越来越难负担。
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新西兰置业投资最后机会 10.22前各类房源随意选
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新西兰置业投资最后机会 10.22前各类房源随意选

8月15日,备受争议的《海外投资法修正案》在新西兰国会正式通过三读,并于8月22日通过Royal Assent(总督批准),正式成为法律,并将在2个月后(即10月22日)正式实施。 根据该禁令,海外买家今后只能购买新房(新建的大型公寓项目),禁止购买二手房。这意味着风景胜地的度假别墅、市区里的普通独立房、已建公寓,统统与海外买家无缘。想要购买,要么拿绿卡(新西兰Resident Visa和Permenant Resident Visa)、转变身份,要么赶在禁令实施前签合同! 简而言之,10月22日前,对于大部分海外买家来说,这将是你在新西兰自由买房的最后机会!
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居外说第八期预告:新移民法呼之欲出 德国房价能飞多高?
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居外说第八期预告:新移民法呼之欲出 德国房价能飞多高?

by Summer Zhang 在相当长的一段时间内,德国稳定的房价都是一个神话。经济学界甚至用“沉睡”一词形容。普遍将这个原因归结德国政府的制度性因素,高税收、土地控制、支持自建房等。随着新移民法草案的曝光、2024年欧洲杯的即将举办,大量技术移民将涌入德国,房价走势将何去何从? 据德国之声报道,德国的新移民中,专业技术人才越来越多。这正是德国政界多年来梦寐以求的。德国在基础科学与应用研究方面十分发达,以理学、工程技术而闻名的科研机构和发达的职业教育,支撑了德国的科学技术和经济发展。以汽车和精密机床为代表的高端制造业,也是德国的重要象征。因此,德国非常青睐IT人才、数学家、科学家等。近日,德国内政部长泽霍费尔提交了一份关于德国移民法草案要点的文件,这份文件为德国接纳新移民给出了明确标准:降低具备资质的专业人员移民门槛。根据这份草案,各地政府以后将“原则上放弃德国人优先”,有能者即居之。 2012年至2017年期间,德国雇员人数增加了288万人,达到创纪录的3216万;新增员工中,包括88.9万欧盟移民,和38.6万非欧盟移民。从长远来看,德国非常依赖非欧盟国家的技术移民,其结果必然导致房屋数量的供不应求。 租金收益稳定,德国租赁住房率高达40-50%,是欧洲最大的租房市场,如此高的租房比例意味着在德的房产投资可获得良好的租售比。自2010年到2016年,德国平均上涨房租10.2%,不少大城市上涨20%以上,如首都柏林,涨幅为26%。《环球时报》记者所租的一套60多平方米的公寓,10年前月租金才不到400欧元,目前已经接近800欧元。 房价有上涨潜力,德国联邦统计局发布的数据显示,德国房价近几年来一直处于亢奋上涨态势,究其原因主要是在人口密集的大城市,住房的确供不应求,造成僧多粥少、水涨船高;再者,欧洲央行的低利率政策,使德国房贷利息达到历史新低,进一步刺激了人们的购房欲望。专家预测,在新的一年里房价还会持续上涨。 除了以上内容,也许你还关心: 德国房产的租售比例稳定吗? 德国哪个城市的房价最值得投资? 投资德国房产和投资欧洲其他国家相比有什么优势? 近年来德国留学、就业趋势怎样呢? 目前移民、置业德国的政策是怎样的? 10月18日 18点30分 大咖嘉宾与您相约《居外说》,专家现场一对一解答您关于德国置业、移民、留学、投资的种种困惑 扫码关注 即刻报名参加本次直播 扫描二维码添加“居外投资小助手” 收到报名链接 报名 10月18日 18点30分 进入直播室
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居外看点:柬埔寨金边,全球增速最快房产市场的背后
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居外看点:柬埔寨金边,全球增速最快房产市场的背后

在中国建筑商和购房者的推动下,柬埔寨或将迎来全球增长最快速的房地产热潮。 2016年,中国主席习近平访问金边,旨在扩大“一带一路”倡议的覆盖面。此次访问为金边带来了200多位有意投资大量资金在金边兴建高楼的投资者。 如今,曾在20世纪60年代以法国殖民地时期建筑和现代高棉建筑闻名的金边已经发生了翻天覆地的变化。传统建筑被昂贵的摩天大楼取代,而金边家庭收入中位数仅为11000美元/年。 国际房地产公司莱坊在柬埔寨的负责人Ross Wheble表示,“金边的发展速度令人难以置信。高端公寓供应过剩,目前,房地产销售和租赁市场都出现了放缓的迹象。只有少数的柬埔寨人都够承担如此高昂的房产,而房地产市场要想持续发展,就离不开国内需求的支持。” 在中国房地产热潮中赚得盆满锅满的的开发商和投机者在习近平“一带一路”的推动下,寻找愿意提供优质土地以供投资的沿线国家政府,在这一趋势推动下,许多亚洲国家迎来了房地产热潮,金边就是其中的典型例子。 这些项目给所在国造成了问题:这些国家在同意中国开发项目的同时丧失了主导权,导致中国开发商可以随意抬价,并排挤当地居民。马来西亚总理马哈蒂尔(Mahathir Mohamad)禁止外国人在该国购买价值1000亿美元的中国项目(这些项目是前总理Najib Razak批准的)。他后来又表示,外国人可以购买房产,但不能获得签证。 在柬埔寨,中国投资项目的势头尚无减弱势头。与中国建立起密切关系的首相洪森(Hun Sen)在7月的选举中再度延长了其长达33年的任期。美国指出这场选举有失公平,因为他遣散了其反对党。 世邦魏理仕数据显示,2018年第二季度,金边高端公寓的平均售价为3200美元/平方米,相比2013年高出60%。地方刊物报道称,Doun Penh商务区的土地价格达到9000美元/平方米,近乎2014年的3倍。 世邦魏理仕数据显示,今年金边公寓供应量预计将翻番,达到超过2万套。柬埔寨作为东南亚第二贫穷的国家,一些获批的开发项目对其而言规模太过宏大了。 广州粤泰集团的港口湾项目在金边河岸建有24座高层建筑,而总部位于澳门的新建业集团(Sun Kian Ip Group)计划投资27亿美元,建设一座133层的双塔世贸中心,该建筑将成为为全球最高建筑之一。 政府还计划投资800亿在金边北部以洪森的职位和生肖命名建立“Samdech Techo Dragon City”(首相龙城)。 在其他一带一路地区,中国出资的项目已经使中国成为东南亚国家60亿美元外债中近一半外债的债权国。中国已经成为柬埔寨最大的债权国、贸易合作伙伴和投资者。 柬埔寨全国最高经济委员会高级顾问Mey Kalyan表示,柬埔寨欢迎中国的投资,但同时也担心对中国的过度依赖。“我们必须制定战略对中国投资进行管理,以免除后患。我们不能让单一的国家控制投资。” 柬埔寨发展理事会数据显示,2017年,柬埔寨外商直接投资几乎翻番,达到63亿美元。今年早些时候,中国公司承诺投资70亿美元兴建新项目,包括连接金边和西哈努克(Sihanoukville)的高速公路。 海岸城市西哈努克和暹粒省(著名寺庙吴哥窟的入口)也是中国投资者的热门选择。去年,土地管理、城市规划和建设部批准了3000多个项目,总价值达64.2亿美元,是2015年的2倍,当时习近平还未访问柬埔寨。 Wheble表示,“从货币和收益来看,中国投资者十分乐意投资美元经济体,因为这样的经济体更为稳定。但相比之下,他们对资本升值和租金收益就没那么感兴趣了。”​ 吴哥四季花园酒店是一个四星级度假酒店:完善的酒店托管服务,包租5年,每年6%净收益,10年内开发商按照溢价回购。 居外房源编号:43104874 点击查看详情 柬埔寨大多数新的公寓存量房被中国投资者买下,他们既不住在那里也没有在那里租房,导致一些开发区(如巴萨克河岸高端开发区)建成的高楼大厦陷于诡异的黑暗之中。 当地开发商WorldBridge 国际有限公司的董事长Rithy Sear表示,“中国开发商建成项目后就等着,因为他们不在乎是否会吸引当地买家。” 柬埔寨是巨大的美元经济体,且其政府与中国交好,这为中国开发商在中国外盈利提供了机会。尽管柬埔寨的地价和公寓价格显著飙升,但这与中国相比仍是小巫见大巫。 Rithy表示,“对中国投资者而言,这不过是小菜一碟。” Wheble表示,尽管如此,市场上还是出现了一些降温的迹象。公寓业主曾经可以在外国人租房市场获得30美元/平方米的租金,但今年,他们不得不将租金降低了40%。开发商开始建造更小、更便宜的项目,或转变已有项目的用途。 Intan Kosem的开发公司建造了拥有13套公寓的Habitat公寓项目。他表示,“我认为公寓市场已经面临终结。市场上的建筑项目太多了。这些项目建成以后,市场将明显供过于求。” 今年,Sino Great Wall国际工程公司以金融危机和“严重的不可控风险”为由中止了价值27亿美元的Twin Tower项目。该项目的所有方Thai Boon Roong集团和Sun Kian Ip则坚持继续执行该项目,并于3月破土开工。Sino Great Wall并没有对电话和邮件询问做出回应。 金边富力城·华庭,1-3室公寓,面积55㎡-135㎡,精装全配,永久产权,首付10%,2020年交房,靠近金边国际学校和未来规划的地铁铁桥头站。 居外房源编号:43483375 点击查看详情 同时,金边的高楼大厦不断建立起来。2011年以前,金边还没有超过15层楼的建筑。企业栖身在古老的别墅或店屋建筑中,佛教寺庙和经过20多年建筑复兴于1975年完成的现代高棉建筑交相辉映。 这一改变给金边底层人群带来了变化,成千上万的家庭被迫离开万谷湖地区。万谷湖在被填平以供建设开发项目前,是金边市宗信的一处湖水,其规模曾是中央公园湖的10倍。该项目属于柬埔寨执政党的一名议员。过去十年,该党的势力时强时弱,直到2016年,在一名中国人的资金支持下,才得以重振旗鼓。 来源:彭博 翻译:LPS 责编:Zoe Chan 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任
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中国香港房产全知道(五)——港岛山顶|居外专栏
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中国香港房产全知道(五)——港岛山顶|居外专栏

之前介绍过香港岛的半山区是普遍较为高档的住宅区,这次让读者更深入了解何谓香港最高端的真正豪宅。 上世纪盘踞山顶的都是地位显赫的名人、大班、领事,基本上居于太平山的都是上流社会人士、港府高官以及外国使节等专有权利。山顶区地理环境优越,居高临下可俯瞰璀璨的维多利亚海港景色,能观赏美景的房子通常都是朝北;朝南的海景不是不美,只是晚上祗剩漆黑一片! 此区涵盖的范围大致由马纪仙峡道往上走直至最高位置太平山顶,而当中唯一位于雾线以下的街道则只有白加道。 依山而建全是低密度房屋,夹带着洋房和独立式别墅,环境清幽亦是其特点之一。除了可乘搭缆车往返由中环花园道至山顶之外,公共交通工具还有两条巴士线15号和15B号,分别由中环和湾仔开出,此外,小巴1号也从中环开出。但其实大部分住在山上的都会使用私家车代步,所以更加需要关注道路情况,因为上山下山的行车路线多数是单线单程,更有某些较窄的路段是采用单线双程行车。 山顶住宅地甚为矜罕,传统屋地业主鲜有将珍宝公开放售,市场要吸纳可建屋土地唯有向老牌家族入手慢慢续户收购,或者靠政府拍卖官地提供出路。最近一项较瞩目的私人大买卖交易“白加道37号”,现时为一幢用作长线收租的分层式住宅,总共12个单位,占地约20,400平方呎,交易涉及金额约港币30亿。但该地段地积比率只有0.5倍,若要重建的话,楼面面积有可能会缩减至10,200平方呎,即比现有面积降低约一半,可能买方是另有其他发展想法。 要立足于山顶区是极其困难的事,投地是没办法之中的办法;2006年12月拍卖的官地加列山道地皮由新鸿基地产投得,成为现时的12座洋房“TWELVE PEAKS”,今年7月录得两套洋房成交2号和8号屋,扣除所有折扣回赠,每一平方呎分别造价约港币$10万和$13万元。 直到对上一次推出的山顶地皮已经是2010年7月的聂歌信山道,就是贵绝全亚洲而闻名的超级豪宅“MOUNT NICHOLSON”,今年3月售出的2号洋房成交呎价高达港币$15.17万。由于久旱逢甘霖,地价稳步拾级而上亦无可厚非。 等了8年,今年终于再有地皮拍卖,现正招标位于山顶的文辉道(10月12日截标),项目前身为政府高级公务员宿舍,地段贵重,势必掀起发展商与财团争夺之战,地皮规模庞大,面积约18.9万平方呎,市场估计造价必能挑战全港最高呎价成为新地王,预料每平方呎最少约港币8万,若计入建筑成本,可想而知日后推出市场的发售价肯定不菲。 由于此区楼房供应长期不足,无论一手或二手市场的放盘往往都会出现叫价被进取些。现时可购买的一手房虽然选择有限,但不妨试试参考以下楼盘资料,看会否令您动心! 责任编辑:Zoe Chan 中国香港房地产专业人士Ankely Tam专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。
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首次置业者看过来,一口气读完,澳洲买房不再难!
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首次置业者看过来,一口气读完,澳洲买房不再难!

当前的澳洲房屋市场房贷政策在收紧,拍卖清空率一直停留在60%以下,不过目前也是首次置业人士入市的好时机。 对于首次购房的买家,几乎是非常事宜: 房贷利率虽然上涨,但依旧处在历史的最低点 悉尼房价从去年6月至现在小幅下跌,跌幅5.6%;墨尔本从去年11月至现在跌幅3.5% 投机者离场,许多投资人也因为政策和不确定性暂时观望,竞争少了很多 卖家预期更加合理 银行依旧偏爱首次置业者 出现一些楼花抛售转售,或许可以“捡漏” 这里My Home Loan替您准备了六个可能会遇到的问题,也根据一般情况作出了回答。如果不喜欢看太多文字,可以只看我们的一句话回答。当然,最省事,安全的做法,是联系我们专业的贷款经纪。 1. 我需要多少存款? “那得取决房子多少钱” 一般来说,购房者至少需要房价10-20%存款加上5%的其他费用准备金。 例如,购买价值50万澳元的房产,意味着您在申请房屋贷款之前至少需要5万澳元的储蓄存款,加上2.5万澳元的其他费用。(如果申请人的贷款能力不足,那么将需要准备更多的存款) 对于贷款比例(LVR)超过90%的借款人,大多数,并非所有银行都有真实存款(Genuine Saving)要求,也就是说借款人的账户里要有3-6个月的总额为房价5%的存款。 不过对于首次置业者来说,如果存款不足,不妨将目光转向楼花而非现房,以房价的5% 或10%就能锁定房子,并为自己争取到1-2年筹措资金的时间(最长8年)。 除此之外,买家也有其他选择参考,例如通过父母或亲属赠与的钱(Gift funds)来凑够剩余资金;或通过担保贷款(guarantor loan),即买家父母通过他们的房产作为抵押担保,帮助卖家申请贷款。 2. 购买房产需要支付哪些费用? “比您想得多一点点” 除了首付外,还有很多“隐形”费用。 假设现在您在新洲买了个50万澳元的房子,交了10%的首付。我们一起来看下除此之外,您还需要交哪些费用: 印花税(Stamp duty) 房地产印花税是指因房地产买卖、房地产产权变动、转移等而对单位和个人征收的一种税赋。在此例中,印花税大约为18,300澳元。 律师费(Conveyancing Cost) 澳洲的房产买卖一般需要律师协助完成,律师会帮忙解释合同以及交涉房屋在过户中牵涉的一些问题。费用大概在800-1500澳元不等。 贷款机构费(Home Loan Fees) 贷款机构会向您征收一些一次性的费用如申请费或开户费 (最多900澳元)。一些贷款机构为了吸引客户,会免除这些费用。 LMI房屋贷款保险(Lender’s Mortgage insurance) 当贷款比例超过80%时,会有LMI保险费用产生。随着贷款比例越大,保险费用会越高。在此例中,假设贷款比例为90%,LMI保险费用大约为9,000澳元。 房屋检查费用(Inspection cost) 在买房前,建议您进行一个房屋结构检查及虫害检查。一方面自己心里踏实,另一方面贷款方在发放贷款前也需要这样一份检查报告。费用根据房产的大小会有变动。针对案例中的房子,检查费用大概在400澳元左右。 市政费(Council rate) 市政管理费是当地政府对管辖区内所有业主征收的费用,用于当地基础设施的更新和维护。这笔费用在不同的地区变化较大,也和您房屋的占地面积有关。一般为每年1,000-1,500澳元不等。 搬家费(removal cost) 请专业的搬家公司帮忙搬家,可以为您减轻很多压力。收费一般为每小时50-80澳元不等。 3. 我可以得到首次置业补贴及印花税减免吗? “得具体情况具体分析” 关于首次置业印花税的减免,从新州政府网站我们可以看到:2017年7月1日后,从之前的总价55万(及以下)的房产,首次置业印花税全免,到总价65万(及以下)就能全免,而房屋总价在65万与80万之间则是部分减免。 其次是首次置业补贴,在新洲,对于价值不超过75万的买地建房,首次置业者可以申请1万补贴;对于已经建好的新房,价格要低于60万才能拿到1万补贴。 那么哪些人才可以拿到首次置业补贴呢?基本上来说,有如下规定: 至少有一个申请人应持有永久签证,或是公民。 每位申请人必须年满18岁。 物业的总价值必须低于上限金额。不同州都有不同的房产价值上限。 购房者及配偶在2000年7月1日之前从未在澳洲拥有过任何住宅地产的所有权 从未在澳洲任何州申请过首次置业补贴 在该房产交房一年之内入住,并且连续居住满 6个月或以上 两人或以上联合购房,至少一人是澳洲永久居民或公民 购房者只能以个人形式购房,不能以公司或信托形式购房 4. LMI银行保险费用大概是多少? “不是每笔贷款都要付” 好,首先什么是LMI(Lenders Mortgage Insurance)呢?从字面上看,这是用于保护银行或贷款机构的一种保险。通常来说,LMI在贷款比例超过 80% 时会产生(少数银行在贷款比例超过90%时产生),因为银行担心借款人在违约后把房子拍卖时无法卖出相应价值。 LMI费用不是线性计算的,通常需要查表或通过各银行计算器算。贷款比例越高,保费的增加额也越高。客户可以选择在贷款交割时作为一次性费用支付给保险公司,也可以选择把保险费加到贷款金额中一起借(LMI Capitalisation)。 举个例子:如果您想买个价值50万澳元的房子,准备贷款45万澳元,这时候您的贷款比例是90%,LMI数额大约是5,000澳元左右。在选择LMI Capitalisation后,您实际所收到的贷款额将会是445,000澳元(45万澳元 – 5千澳元)。 那有什么办法可以避开LMI保险费吗? 第一,有少数银行提供90%不许支付LMI的贷款产品; 第二,专业人士贷款90%可免除LMI(如律师、银行家、会计师、工程师或医生等); 最后,也可以通过父母担保来避免这一费用。 5. 需要准备哪些文件? 总的来说,银行需要您提供如下几个类型的文件: 身份证明: 中国护照或澳洲护照 澳洲驾照或photo ID 收入证明: 工资单或雇主信 纳税申报表(Tax return)或评估通知书(NOA) 会计师信(如果您是自雇佣人士) 资产证明: 银行存款证明 赠与信(以确认您的父母或近亲会给您赠予购买房产的押金) 定金收据(如果已付定金) 负债信息: 信用卡账单 车贷、个人贷款及助学贷款(HELP/HECS)等 短期债务,如Afterpay或Zippay等 在准备文件时,请确保所有文件都是最新的。 因为银行在决定批准或拒绝您的抵押贷款申请的时候,很大程度上依赖于这些文件的准确性。 6. 我该选择哪种房贷产品呢? 现在市面上提供房贷的金融机构有很多,可选择的产品更是让人眼花缭乱。在做选择的时候,最重要的是要明白自己有哪些需求。 例如: 是否想要额外还款吗? 是否想要在贷款的同时,留一些钱应急吗? 是否需要更好的估价或更低的利率? 是否会考虑对冲账户套餐贷款还是简单的basic home loan? 网上银行或手机app使用便利是否重要? 是否一定需要银行有分行服务? 房屋贷款是一项大的经济决定,在此之前一定要充分做好功课。关于哪个产品最适合您,欢迎免费咨询My Home Loan专业的贷款经纪团队! 责任编辑:Zoe Chan 澳洲信贷经纪人Top 30刘达伦专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。
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10月1日起短租法案调整!英国房东及房屋中介请注意|居外专栏
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10月1日起短租法案调整!英国房东及房屋中介请注意|居外专栏

10月1日起,英国当地一些与屋主及房屋中介相关的方案调整将正式生效,部分租户可能会因此收到影响甚至遭到驱逐。这些调整早在2015年就已经出台,但是仅针对于在法案调整日期之后签订或者续签的租约。之前已经开始的,政府则提供了一段长达3年的过渡期,一直到2018年结束。 自10月1日起,虽然仍有一些反对的声音,《放松管制方案》(Deregulation Act)将适用于所有短期保证租赁合同(ASTs)。其中一项调整要求所有的屋主及房屋中介统一使用6A表格发信通知租户,而不是像之前一样根据定期续约类型的或者是固定期限型的租约形式使用不同的通知表格,而且这项调整不受租约开始日期的限制。 此外,根据2015年颁布的《放松管制方案》第21项的规定,屋主或中介必须在租户入住之前提供租赁指引,确保租户事先了解相关的手续流程。只有这样,屋主或中介才可以在有需要的情况下发信通知租户搬离住所。 重要调整 《放松管制方案》第21项中有关通知租户的调整主要包括以下四个方面: 6A表格将成为新的格式作为通知租户的统一方式 禁止在当地政府针对报复性驱逐(HHSRS)采取相关行动后进行通知 必须拥有节能证书(EPCs)及燃气安全证书(GSCs)并遵守相关条例 必须提供租赁指引 更多详情 在租房前及时了解相关法律的最新动向并且及时作出调整是非常有必要的。下面这份由社区署(Department for Communities)及当地政府签发有关6A表格文件提供了不少关于短期保证租赁合同内房屋使有权转换通知的实用信息,有兴趣的建议仔细参阅:https://assets.publishing.service.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/515658/Form_6A_INTERACTIVE_FINAL_Possession_property.pdf 除此之外,如果还想要了解更多有关新版本法令的信息,或者在有关如何应对方面需要专业建议的,也欢迎联系伦敦资深房产中介公司Stonelink International 。 翻译:Jing Li 责编:Zoe Chan 伦敦房地产销售总监Nicholas Tsiougos专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。
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澳洲家庭法纵览(2)离婚申请程序与须知|居外专栏
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澳洲家庭法纵览(2)离婚申请程序与须知|居外专栏

相比于很多国家,澳大利亚的离婚率较高,其中无疑有着移民背景不同、多元文化融合或传统意识保留等多方面宏观的原因。来自于澳大利亚数据局的数据显示,在2015年有40%的婚姻以离婚收场,有超过5万年龄低于18岁的儿童面临父母离婚的情况。 对华人而言,“家”永远是最重要的一个归属,“家和万事兴”也是每一位家庭成员的期盼。然而,若家中产生纠纷,请不要无视、逃避或采取不恰当的方式来处理。必要时,应当寻求法律援助以保护自己、孩子与家庭。 澳大利亚的《家庭法 (Family Law Act)》涵盖了大部分的家庭法律事务。《家庭法》的内容涉及对特定家庭事务(如离婚、子女及财产等问题)的处理。如果您已结婚或正与人同居,《家庭法》对关于您子女或财产方面的任何纠纷问题都已作出了相关规定。即使您未处于婚姻或同居关系中,《家庭法》也对与您有关的子女方面的任何纠纷作出了相关规定,例如孩子应在何处居住。 因此,法律专栏的《澳洲家庭法纵览》专题旨在帮助在澳华人了解在处理相关家庭关系、婚姻财产、子女抚养等方面的权利、义务与责任,更好地直面与解决家庭纠纷,以期家好月圆享天伦。本专题主要分为以下篇章: 澳洲家庭法纵览(1) | 分居前务必慎重考虑的十个问题 澳洲家庭法纵览(2) | 离婚申请程序与须知 澳洲家庭法纵览(3) | 婚姻财产分配 澳洲家庭法纵览(4) | 孩子与子女抚养 澳洲家庭法纵览(5) | 家暴与家庭纠纷调解 以下与大家分享《澳洲家庭法纵览(2) | 离婚申请程序与须知》: 参考与更多阅读: https://www.legalaid.vic.gov.au/find-legal-answers/videos-about-law/when-separating https://www.lacextra.legalaid.nsw.gov.au/PublicationsResourcesService/ 声明:《法律专栏》仅供一般性参考,并无意提供任何个案法律建议,内容受作者本人原创保护且作者与专栏平台明示不对任何依赖本文任何内容而采取或不采取行动所导致的后果承担责任。 居外责编:Zoe Chan 中澳双证律师林汇铭专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。
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英国置业常见问题Q&A|居外专栏
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英国置业常见问题Q&A|居外专栏

1. 在英国购房对海外投资者有何限制? 英国对海外投资者没有限制,只要年满⼗⼋岁,不论国籍和签证类别,都可以在英国买房。 2. 在英国买房可以移民吗? 不可以的。在英国购房是不能用于抵消移民要求的资金。我们和英国具有多年经验和权威性的移民律师行合作,如果您需要在移民英国事宜上进行咨询,我们可以为您推荐专业的移民律师。 3. 没有英国账户可以购房吗? 可以。如果是现⾦购买房产,则不需要。购买资⾦可以从国内或其他海外账户直接转给买⽅指定的律师,由律师来操作⼀切买房程序。如果是按揭贷款,需要在英国开一个账户。(中国海外汇款的额度为每人每年5万美元) 4. 没有英国⾝份可以贷款吗? 可以。中国银⾏伦敦分行、汇丰、渣打银行可以为国内客户在英国购房办理贷款业务。我们可以为您引荐贷款银行的信贷经理和置业贷款顾问。 5. 如果人不在英国,可以买房吗? 可以的。购房程序由买卖双方指定的律师来操作的,所有事宜皆可通过线上操作完成,无需本人在场。英国房产市场法律严谨、条例清晰、监管性强,允许海外买方不在英国的情况下投资英国房产。您委托的律师可以和您沟通买卖进程,并接受您的委托进行房产交易。交房后,您可以委托房产中介帮您跟进购房流程(代表您与律师及开发商保持沟通)、验房,并安排入住、出租管理等各项事宜。 6. 在英国购房需要准备哪些材料? 1. 身份证明:护照(个人信息页彩色扫描件),身份证(正反面彩色扫描件) 2. 住址证明:最近三个月的地址证明一份(国内/外长期住址,标注全名,用于接收来往信件),包括但不限于:近三个月水、电、燃气费账单或近三个月信用卡账单/个人流水账单,物管费账单等 3. 资金证明:买家本人最近三个月到一年的银行账单;根据个人资金状况会要求提交补充材料,如股票、理财收益、工资、分红、房屋出售合同等 7. 可以从中国大陆汇款去英国买房吗?如何汇款? 根据目前的国家外汇管理制度,每人每年可以向英国汇5万美元的资金。购房所用款可经由购房者本人及其直系亲属的英国帐户转给律师。 8. 购房的资金转款程序安全吗? 英国房产市场是一个法律健全的市场,一切的购买程序的都是由买卖双方律师来操作。除了预定金(£2000-£10000) 要直接交给开发商,其他所有的资金都必须要从购房者的银行直接转入到买房指定的律师账号里,在买卖双方确定交换合同时,再由买方律师转给卖方代理律师的账户。随后,在完成整个交易过程后,买方律师会代表您在英国国家土地局进行登记,您可以上网查询登记结果。 9. 在英国买房需不需要出示相关文件,以证明财产来源? 这不是必要的。但是在英国,所有的律师都必须按照法律要求,确保他们的客户没有通过非法洗钱犯罪活动而获得的利润来购买或投资房产,因此他们必须了解他们的客户,确保私人买主的合法身份。律师也会问及购买房产的财产的来源,必要情况下,购房者需要出示资金来源证明,证明包括但不限于以下几类: 1. 工资收入证明(至少提供一种材料):工作存款(工资、奖金);工资单或奖金款项;雇主信;如果是自雇人士,请提供公司审计过的银行单 2. 股票投资或投资组合(至少提供一种材料):认证过的投资或存款证明,合约和投资账户现金证明;银行单能显示投资款项;会计师出信证明 3. 物业出售(至少提供一种材料):认证过的合约;中介出信证明;律师函 10. 在英国购房流程中,律师的职责有哪些? 1. 尽职调查:律师会代表您展开尽职调查,与卖方律师以及地方政府部门沟通,尽可能多的找到房产相关信息以及潜在的不利因素,还会向对方律师提出疑问。律师会就潜在的不利因素,询问地方政府及其他法律部门,例如,附近的开发项目是否会改变房产所在区域的自然环境或道路等基础设施,是否会制造噪声污染。此类信息检索可确保天然气、水、电的正常供应,并证实房产获得相应的规划许可。 2. 法律文件:律师将审核对方律师拟定的合同,并进行必要的修改以保护客户利益。 3. 房产报告:拿到调查及问询结果后,律师会出具一份邮件解释房产以及合同要点,并将合同一并交予您签署,报告包含房产的所有细节以及律师对调查结果的概括。(此调查结果会影响贷款机构的决策) 4. 消费明细:律师还会出具缴费明细表,列清花费项目及每一项的费用,一般包括首付、律师费用、地方土地调查费、印花税等。 11. 在英国买房要交税吗?需要缴纳哪些税? 是的,在英置业一共需要缴纳两种税: 买房时:在注册房产时要交印花税(SDLT) 持有房产时:如果是自住,需要交市政税(Council Tax)。市政税是根据您所住的区域而定,收费范围在每年£1100-£3000,学生免税。如果是出租,市政税则由租客来支付。 12. 印花税是什么?需要缴纳多少?什么时候需要缴纳? Stamp Duty Land Tax(SDLT)又称为印花税。是一种在英格兰、威尔士及北爱尔兰地区购买房屋或土地必须缴纳的费用。最新印花税征收门槛为12.5万英镑(自住房),15万英镑(非自住房产和土地)。在伦敦地区,如果购买的是全球首套自住房,总房价在50万英镑以下,则无需缴纳印花税。印花税需在完成购房交易后的30天之内,由指定律师代表您把印花税交给税务局。 Hampstead Manor所在区域非常著名,邮政编码为NW3。该项目距伦敦市中心仅不到30分钟车程,附近的汉普斯特德公园为社区提供了近800英亩绿地。这个独一无二的开发项目提供多种房型,购房者可在出众的工作室及1、2、3、4卧室房型的豪华住宅中进行选择。供应量有限,仅有156套单元房待售。 点击查看这套居外网房源的更多信息,或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘 13. 购房时还需交纳哪些费用? 律师费:根据总房价而定,约在£1500-£3000之间,不包括20%的增值税 杂费:包括房屋调查费、房屋注册费等,约需£1000(律师会提供详细的缴费明细) *在英国购置新房不需要支付任何中介费用 14. 入住时需要缴纳哪些费用? 物业费(Service Charge):根据项目的配套设施、服务标准和地理位置而定。收费标准按照每年每平方尺来计算。 地租(Ground Rent):根据户型而定,一般为£350-£800每年 15. 交房后,如何安排房屋出租和管理? 关于租赁管理,建议找一家能提供中英双语服务的中介,代表您安排租赁及房屋管理事宜,并且与您保持联络。根据服务内容,收费大约是每月租金的10%-12%(不包括20%的增值税)。 16. 转售房产的手续时什么,需要支付哪些费用和税金? 在英国出售房产时,您可以亲自转售,也可以委托中介来寻找买家,但是这个交易程序需要通过买卖双方的指定律师来完成。出售房产时需要考虑的费用为:中介费(房产总价的1%-1.5%)、律师费(依据售出的房价而定,通常为£1500-£4000)、资本利得税(Capital Gain Tax)只针对出售投资租房获得的增值收益而言,通常是净利润的18%。如出售的是自住房,则不需要缴纳资本利得税。 17. 在英国买房必须要通过中介吗? 在英国购买一手房,您可以直接和开发商联系,也可以找开发商的代理中介来协助您购房。中介公司的服务内容包括:推荐项目、安排看房、商议价格(争取最大折扣)、购房过程中全程提供帮助、推荐律师及贷款银行、验收房屋、配置家具等售后服务。而开发商的服务仅限于购房事宜,交房后的任何问题都不在服务范围内。中介作为开发商的项目代理,不会从买方处收取任何费用,而开发商的出价也不会因为是否借助中介而有所不同。 责编:Zoe Chan 英国皇冠地产孙秀秀专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任
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日本进一步放宽移民政策 吸引外籍劳工及企业家
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日本进一步放宽移民政策 吸引外籍劳工及企业家

2017年,全日本仅有94.6万个新生儿出生,为1899年日本有统计数据以来新生儿出生最少的一年。 同年,有134万日本人去世。也就是说2017年一年,全日本本土人口规模净缩减约40万。 整个20世纪,日本的人口规模从1900年的4400万增长到2000年的1.28亿。上个世纪70年代,日本的人口出生率曾冲到一个高峰值,平均一个日本女性生育2.1个孩子,而现在,这个数字跌倒了1.4个 (略高于2017年中国的人均1.24个),远低于相对富裕的美国和瑞典。 日本统计局曾经预测,日本如果不改变自己的移民政策,又或者日本女性如果不提高自己生孩子的平均数量,那么到2050年,全日本人口将跌至1亿左右(2017年日本人口规模约为1.27亿);而联合国的预测是截止到2100年,全日本的人口将跌至8500万。 日本将实施三大措施来减缓人口规模缩减: 1. 调整外籍劳工日语资格测试(JLPT) 为了解决日益加深的劳动力短缺问题, 日本对外籍劳力保持进一步开放。 2019年4月,日本政府外交部将调整外来劳工日语语言测试内容,该测试包含听力和阅读, 以后会增加写作和口语测试。测试的内容将从以前的偏学术转向偏重工作场所的实用日语表达,侧重测试申请人在日本的日常生活以及商业环境中的理解和日语使用能力,例如拨打电话和安排工作会议。该测试是评估在日本求职的外籍人士的主要考核标准之一。日本本土和海外地区都可以考, 首先将从越南、菲律宾这些东南亚廉价劳动力输出国举行,测试结果将由计算机评定。 目前日本雇主和工作项目使用的日语能力测试,多是针对学术环境和学生生活中使用的语言。参加JLPT的人中仅有三分之一是在日本留学的交换生,很显然,JLPT有必要为其他的三分之二的非日本交换学生做适当改变。 2. 推出5年长期工作许可 取消行业限制 为了解决建筑,农业,护理和其他劳动密集型行业劳动力短缺问题,日本将在明年4月制定一份五年工作许可证,不再对申请人的就业行业做限制。 日本政府还计划在全日本,尤其外籍就业人士较多的城市开设30多个外籍劳力协助中心,帮助小型企业吸纳更多的外籍劳力。此外,还将在日本不同地区举办研讨会,以提高日本雇主的外籍劳力雇佣法律知识,并提供咨询服务。 为了实现上述目标,日本政府(METI)在2019年的预算当中预留了近88万美元的预算 (约1亿日元)来扶持本国中小企业吸纳外籍劳工的工作。外国劳力协助中心的核心能力主要为:如何将农民工有效培训为建筑业工人,并提供日本的劳动力管理和在日本生活的技巧常识辅导。 2018年上半年里,日本外籍居民增加了2.9%达263万,为历史新高。尤其是技术类实习生以及新增的护理工作者类别显示出显着的增长。 而在2007年,全日本的外籍劳工人数总规模不过30万,2017年也不过接近130万人。截止到2018年上半年, 263万的外籍居民占全日人口比重约为2%左右;其中以已经接受过技术实习培训的外籍人员增速最多,达4%以上,这一群体的规模为28.6万人左右;另一个外籍劳工迅速增长的行业是护理业,这是日本在2017年11月新增加的对外籍劳工开放的行业。 日本政府将于明年4月开始向非熟练外国工人发放签证,以帮助改善日本小企业和农村地区严重的劳动力短缺,预计日本的外籍劳工规模仍将保持上升。 在日本的外籍永久居民和韩台血统的“特殊永久居民”占外籍人士比重约四成。有学生身份的人占12.3%,即32.4万人左右,而技术实习生占比10.8%。 3. 放宽商务高管签证要求 吸引外籍企业家 2018年8月《日经亚洲评论报》报道指出,日本将很快放宽对商业高管人员签证的资格要求,寻求吸引更多有才华的企业家。申请人目前必须在日本有一个线下办公场所,即使申请者租赁的是共享办公室亦可。租用共享办公空间一方面降低运营成本,同时外籍企业家还能与其他商业机构多些交流机会与场所。 此前,阻碍外籍人士申请日本商务高管签证障碍主要在于日本的非共享办公室租金昂贵,或需要日本担保人。 不过,日本商务高管签证申请者的公司须经营至少3年,并在共享办公空间有注册记录。此外,还需要得到日本对外贸易组织的支持;申请该签证的外籍人士创立企业需要拥有至少500万日元(约4.5万美元),并雇佣两名全职员工。 2016年,约有2万名非日籍人士以日本商务高管签证留在日本,这一人群的规模在持有中长期居住日本签证的外籍人士当中占比不到1%。日本政府也在考虑修改签证要求,以支持有计划在日本开办企业的人。 在2018年上半年中,进入日本的外国人增加了15%,达到1538万。以商务高管签证以及工程、人文和国际服务专家签证进入日本的人数显著增加。 统计在中国大陆、中国台湾和菲律宾的游轮上停留在日本的外籍游客,持有临时登陆日本许可证的入境者在2018年上半年里上升了12.2%至115万。 据日本卫生、劳动和福利部统计,日本政府在革新自己的移民政策上走出来喜人的第一步。 今年9月,大摩发表蓝皮书,表达了对日本经济的乐观看好。原因是日本的平均每工时生产率已经跃升至 G7国家榜首,超英美;而每工时平均生产率增长是一个重要的衡量经济体长期发展的指标。 此外,日本的实际私人资本支出增速创新高,已经连续7个季度保持增长。由于在人工智能、大数据以及高新技术制造的大投入,日本大型企业的资本支出预计在今后的2年里,仍将保持7%的年增长速度。 大摩如此看好日本, 定论日本已经走出了连续三十年的低经济增长和低股权回报率阶段。日本宏观生产效率的增长和微观层面企业的表面走强,将推动MSCI日本股的股权收益率(ROE),预期到2025年MSCI日本股的ROE将升至12%,优化的生产效率将抬升日本的实际利率,增加持有海外资产的成本,令日元实际有效汇率走强。 读了这么多,有考虑开始投资日本吗?居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站,有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源,也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上日本在售房源,或致电 400-041-7515 谘询日本留学丶移民和投资的机会。 参考来源: 《日经评论网》 《福布斯》 《日本从落后者成为领导者》 撰文:HY 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任
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加拿大魁省政坛变天 魁省投资移民政策恐收紧

10月1日,魁北克省大选尘埃落定,仅有7年党龄的未来联盟党最终在Francois Legault的带领下获得37.4%的选票,赢得了历史性的胜利。未来联盟党领袖François Legault将成为新一任魁省省长。然而,相关移民政策等问题也接踵而来,其中原计划于9月10日重新开放的魁省投资移民项目政策,能否在明年3月后继续施行成为人们热议的话题。 魁省投资移民于1986年开启,以政策稳定、无需创业、无需雅思成绩,一步到位拿枫叶卡等诸多优势一直受到全球移民申请者的追捧。 未来联盟党一直以来主张收紧移民政策,在该党的竞选时对移民政策发出的一些评论就可以看出,未来联盟党执政后势必会收紧移民政策。François Legault竞选时承诺要大幅削减每年的移民人数,目前每年的5万人将被削减为4万人。 |居住要求和法语、融入性成为加拿大移民关键词 长久以来,大量通过魁省成功移民的申请人,登陆加拿大后并不居住在魁省,而是搬到多伦多、温哥华等大城市定居,也没有给魁省带来相应的投资和支持,这样的举动无疑对于现行一步到位拿永居身份的魁省投资移民项目产生巨大的负面影响。 除此以外,9月12日,加拿大爱德华王子岛(PEI省)政府正式发出通告,由于大量“企业家移民”只是利用了这个项目获取身份,他们来到这里后并没有开办企业。不仅如此,在岛上真正居住满1年的人也很少。PEI省取消省提名企业家项目一步到位拿永居的类别, 可以看出,加拿大各类别移民项目门槛提升,对于居住要求和法语、融入性的要求越来越高。 也就是说,目前可以一步到位拿枫叶卡的项目只剩下魁省投资移民和NB省提名项目,并且门槛也有提高的趋势,申请难度在加大,竞争在加剧,实现移民加拿大的梦想也会越来越难。 |削减魁省移民名额 或从技术移民开始 未来联盟党建议,减少移民名额,并提高魁省各类移民的申请门槛,甄选高质量的移民留在魁省,并将从魁省技术移民开始重新定义甄选标准: 1、掌握法语。法语水平欠缺的人一落地就必须去上法语课。 2、了解并接受魁北克人权宪章中的价值观,例如男女平等,尊重他人性取向和国家政权世俗化,必须通过价值观测试。 3、必须证明自己愿意定居魁省,正在找工作或已经找到工作。 4、新移民到达后的头三年将是一个"过渡期",持"过渡陪同证书"。三年后仍达不到上述三个要求的人,其过渡证可获一年延期。延期之后仍达不到要求的人将不能获得"魁北克甄选证书"(CSQ),从而无法向联邦申请加拿大永居权。在这种情况下,省政府将通知联邦政府此人没有达到移民标准。 在2016年,魁省接受了53,238位移民,其中技术类25,858名,商业类4,634名,2017—2018年名额目前来看与2016年基本持平,但是目前魁省并未正式开案,新政党的上台对于移民人数的影响我们仍需拭目以待。 |“双高”成为大国移民甄选标准 门槛提高成趋势 美加新澳作为移民大国深受申请人追捧,但随着申请人数的大幅提高、申请人自身条件的参差不齐,大国越发提高移民门槛,甄选“高资产”、“高技术”的“双高”人才为本国的经济增长做出贡献。对于加拿大移民项目而言,未来变化不可预期,办理魁省投资移民最重要的两个环节就是“抢名额”、“抢递件”,考虑加拿大魁省投资移民的申请人莫再观望犹豫了,想要搭上魁省末班车,就要趁现在,加拿大移民政策只会越收越紧,还在观望的申请人应尽早做打算。 延伸阅读:【居外专栏|周天绮顾问解决加拿大魁省PEQ移民及留学难点问题】 居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站,有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源,也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上加拿大在售房源,或致电 400-041-7515 谘询加拿大留学丶移民和投资的机会。 来源:中国贸易金融网 责编:Zoe Chan
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留学法国三问
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留学法国三问

来自法国高等教育署的数据显示,自2015年以来,中国留学生已经成为法国最大的留学生群体,并且人数还在持续增长。每年有超过11000名中国学生选择赴法留学,如今有近40000名中国学子在法国学习。 1. 最新的签证政策有哪些? 就中国学生关心的签证政策,来自法国高等教育署的消息,包括两方面:一是简化学生签证程序;二是针对法国高校毕业生推出签证新政。 就学生签证而言,据法国高等教育署相关负责人介绍,学生在到达法国之后不再需要去省政府换取临时居留证。学生拿到的签证有效期为1年;随着一站式服务窗口在公立大学的设立,学生不必再去移民局体检;随着多年有效期居留证的推广,学生将不再需要每年申请续签居留证。在第一年学习结束后,所有外国学生都可以申请多年有效期居留证,该居留证有效期直至他们获得文凭为止(最长有效期为4年);向优秀博士生推出有效期为4年的优秀人才签证。在签证有效期内,签证持有人在抵达法国后没有任何新的行政手续需要办理。 就法国高校毕业生而言,留法的中国学生可以在毕业之后在法国找工作或者自己创业。在法国获得职业学士文凭、国家级硕士文凭及博士文凭以及法国高等专业学院认证的理学硕士文凭和专业硕士文凭的外国留学生,在获得文凭以后可以获得12个月的临时居留许可;自2019年3月起,随着2018年9月10日法律的颁布实施,对4年前在法国已经取得文凭,并且从那时起已经离开法国的中国学生,这一规定同样适用;自2015年12月起,硕士毕业生和博士毕业生可以申请5年多次往返签证。无论是去法国旅游还是进行商业活动,签证持有人均可以在签证有效期(5 年)内多次往返法国。 2. 学费每年收多少? 就中国学生关注的学费问题,法国高等教育署回应称,2018-2019学年的注册费分别为:学士阶段170欧/年,硕士阶段243欧/年,工程师教育601欧/年,博士阶段380欧/年。其他类型的高等教育机构的注册费每年在3000欧到10000欧之间。此外,法国为学生提供免费的学生医疗体系和住房补助。 值得关注的是,国际学生打工不需要提供特别的工作许可证明,可以利用假期合法打工,但是每周的工作时间不超过21小时;其次,学工交替的培养模式在法国越来越大众化,这种模式同样适用于外国留学生。具体来说,学生可以在企业和高等教育机构之间轮流进行学习。借此,学生可以获得薪金或者由企业支付一部分学费。 3. 针对中国学子有哪些项目? 法国驻华大使馆针对中国学生推出了四个项目,旨在使学生在校期间有机会接受法语语言培训,按照法国的教学方式来学习。这四个项目分别为: 法文课程班:引入了文学和数学学科的法语教学。 中法合作高中:2016年和2017年两所中法合作高中先后成立,入选的学生可以沉浸在法语的学习环境中,学习科学、艺术和体育。其设立旨在满足家长希望孩子尽早融入双语环境的需求。 中法学院:这种联合机构提供在中国国内的法语授课课程(第一和第二阶段),学生获得双文凭。 优秀硕士法国暑期学校:此项目于2016年启动,有利于为学生今后赴法攻读博士提供机会。 居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站,有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的250万条分布在90个国家的挂牌房源,也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上的法国在售房源,或致电 400-041-7515 谘询法国留学、移民和投资的机会。 来源:人民网 责编:Zoe Chan
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泰国教育体系靠谱吗?看完这篇文章就知道!|居外专栏
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泰国教育体系靠谱吗?看完这篇文章就知道!|居外专栏

相信每个人都经历过高考,因为它是高三学生最重要的转折点。在考试期间学生们都有共同的烦恼及压力,而这些烦恼都是必然的。考试通过的学生可以踏入新的学习环境、可以追求自己的梦想。泰国教育制度自古以来一直都在不断地完善其不足之处并取得卓越的进步,其中高考就是一个例子。本篇文章将给大家分享泰国高考各个阶段的演变。 第一个时期为1961年前,由于泰国特殊的社会背景以及教育体制,泰国各大学通常自主进行人才的选拔,通过设置题目和标准来实现各自需求的实现。 第二个时期为1961―1998年间,这一时期的特点突出的表现为高校的联合考试向国家统一考试的过渡。这一阶段教育体制的集中化趋势逐渐加强,一方面,使得教育权力也日渐向中央集中;另一方面,也使得高考的地位和重要意义日益凸显。在这一过程中,我们亦可以将其细分为三个阶段: 1961―1962年的联合考试雏形期、1962年的多所大学联合考试期。 1963―1998年的统一考试期,泰国对于多元人才需求的日益重视,开始加强院校人才培养的多层次、多样化意识。 第三阶段则以统一考试为标志,开始了泰国制度化考试的新时期。 1999―2005年之间,高等教育委员会在结合国际经验和本国国情的基础上,将“一年一考”更改为“一年两考”,与此同时,开始重视学生高中学习期间的成绩,并首次将其纳入国家的高考评价制度之中。 第四个时期为2006―2009年之间,高考制度出现了巨大的变化,多元化的招生录取制度开始形成。考试制度逐步重视对学生的赋权,尤其是考试项目、高考时间与学生息息相关的项目等,其日益增强学生自主选择权,使得考生对自我命运的掌控也得以增强,同时也显示出了泰国高考制度“以人为本”、“以考生为本”的理念。 第五个时期为2010年至今,该阶段的主要特点便是将GPA从整个评价体系中进行了移除,同时将A-NET改为AT(能力测验),以此来突出人才竞争时期对于能力的高度关切。也就是说,整个评价体系再次进行了重构: 第一,由于GPA的取消,GPAX的比例得到相应提高,其权重由原先的10%上升为20%。 第二,O-NET仍然维持在30%左右。 第三,AT测试的权重设置为50%,这其中又进一步细分为GAT(普通能力测试)和PAT(专业能力测试)。其中,为GAT给予10%―50%的权重设置,此项目意在考察个体是否具备完成本科学业任务的能力;为PAT给予0%―40%的权重设置,以此来考察个体的专业基础知识掌握情况。 在考试的制度上各个国家的高考制度都不一样,在中国是属于“一考制”,全国在规定时间内统一进行考试。而泰国是分两次考试,即:O-NET (每年2月)和 GAT PAT(每年3月)之后再以几部分按百分比合算的成绩及学生个人的专业基础知识掌握情况来申请大学。 泰国的大学录取制度是相对科学和全面的,高中三年的各科分数和综合表现分,占录取总分数的20%;高中基础知识考试占30%,此外泰国还学习美国的学术能力评估测试模式,把高中的高等知识考试改为”一般能力倾向测试”和“学术能力倾向测试”,前者占10-50%,后者占0-40%,这两个能力的测试所占的比例也是取决于各个大学和专业的规定。 每年除了统一考试之外,高中阶段成绩非常优异的学生,可以在高三那年的7月份凭GPA(高中三年的综合评价成绩)向大学申请免试入学。 总之,泰国的高考制度非常灵活、科学,侧重于对学生综合能力的要求,因此学生在校的学习生活也是多样化。 责编:Zoe Chan 清迈房地产专家吴雁飞专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任
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绿卡排期期间 那些您千万不能做的事情
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绿卡排期期间 那些您千万不能做的事情

特朗普上台后,针对一系列移民政策采取了更严谨的态度。根据美国移民局在近期发布的政策备忘录,对于美国绿卡持有人来说,如果触犯了某些规定,可能会影响到永居身份。 今天,外联与密切合作的美国律师事务所,特意就此问题展开了讨论。话题衍生到【正在等待排期中的投资人应该注意哪些事项】,律师给出的建议主要包括: 如何正确维持非移民身份(F1, H1-B等) 关于被逮捕&犯罪 不可占用社会福利 赴美生子的影响 B1/B2入读公立中小学 虚假陈述或欺诈的影响 1. 保持非移民身份 EB-5投资人,和/或他们作为副申请人的家庭成员,如果在等待EB-5排期期间是以非移民身份临时居留在美国的,必须谨慎维持其非移民身份,以避免触犯移民法而被驱逐出境的后果。 留学生 维持F1、J1身份,每学期修满足够的学分,并且保持良好的GPA。 不能在没有工作许可的情况下工作。只能申请CPT或者OPT允许的工作,或者在校园内的兼职工作。国际学生应当注意即使是无薪实习或者志愿者工作也会被认定为“工作”,因此国际学生应当在工作前和学校以及移民律师确认此活动在学生身份状态下是否被允许。 国际学生应该就如下情况下发生之前和律师以及国际学生事务办公室确认:工作,换专业,减少学分或者停课。 其它非移民身份 如果以H-1B(工作签证),H-4(工作签证配偶),L-1(高管工作签证),L-2,E-1,E-2(投资签证)等身份, 就业状态的变化会影响相应的非移民身份。 雇主的更换、工作场所的变更,工资的调整和/或者岗位的变动可能对投资人是否能正常保持在美国的身份产生一定的影响。对于投资人来说,和他的移民律师事先确认任何就业状态的更改以确保他/她能以合法身份在美国居留是非常关键的。 2. 涉及犯罪问题应如何应对? 特朗普总统的行政令和国家安全局实施的备忘录,优先列出了需要被移除的外国人类别: 有任何形式的刑事犯罪 有尚未解决的刑事犯罪指控 和实施某种行为可能导致刑事犯罪指控 秘籍:无论EB-5投资人在美国境内还是美国境外由于违法犯罪导致的逮捕都应当及时联系移民律师,从而决定最好的处理方式,这一点至关重要。 同时,主副申请人也要如实向移民律师披露所有的逮捕和与法律执行机关的冲突,即使逮捕和犯罪是由于很小的违规行为或者发生在很久之前,不能如实告知逮捕或者犯罪可能会导致移民申请被拒绝和遣返流程的开始。 3. 不能占用社会福利 移民局可能会在条件绿卡移民签证面试和I-829 申请面试时做一个“接受公共救济的人”的判定。一旦认定投资人或者一个家庭成员是一个“接受公共救济的人”,会导致移民签证或者I-829申请的被拒,并且在申请被拒后开始被遣返的流程。 如下类别的帮助可能会导致个人成为“接受公共救济的人”的认定: 社会保障法标题十六下方规定的补充社会保障收入(SSI) 贫困家庭的临时救助计划(TANF)中的现金救助(“社会保障法”第四部分A 部分 -AFDC 计划的继任法律) 州和地方机关为保持收入水平而提供福利的现金救助计划(经常被称为“一般救助”计划) 保障个人享受长期医护的计划,包括Medicaid(例如疗养院或者精神健康机构)。 特朗普政府可能扩大关于“接受公共救济的人”的清单范围使其包括使用Medicaid,奥巴马医保,食物券,税收抵免或者其他非现金形式的政府福利的人。因此,EB-5投资人在拿到临时绿卡之前或者之后,如不符合这些福利的申请条件,都应该避免享受此类福利。 根据当下的移民局指南,非现金的福利(除了长期医护制度)一般不被看做是具有接受公共救济目的。 这些福利包括:不构成长期医护制度的Medicaid 和其他健康保险和健康服务,儿童保险计划,营养计划,儿童保育计划,能源协助,紧急救灾等。 4. 赴美生子 如果在等待绿卡期间,家庭有赴美生子的计划,律师建议在递交非移民申请时,如实披露签证目的;以及在入关美国时,如实与入境官员披露此次来美的目的(但最后是否被批准入关,将会由入境官员决定)。 另外需要注意入关时被批准的逗留时间,不可超出B1/B2入境的相关时间规定,否则将会导致逾期滞留的问题以及移民签证被拒。 5. 以B1/B2身份入读公立学校 任何EB-5投资人,都不应该让他们的孩子以B类旅游签证入读美国的公立学校,因为这可能导致父母永久失去进入美国的资格。 由于美国的公立学校系统由居民税金支持,如果以B类旅游签证身份入读,这会使美国政府认为占用公共资源,继而导致最终移民申请被拒,甚至永久禁止进入美国。 6. 虚假陈述或欺诈的影响 在签证申请过程中出现重大虚假陈述或者欺诈,将被禁止以绿卡持有人或者非移民签证申请人的身份进入美国。所有EB-5投资人或者作为其家庭成员的副申请人提交的签证申请,包括非移民签证申请,信息都应当真实准确。 律师提到,移民局目前也会从网上搜索申请人的相关信息,如果提供的信息与申请表格上不一致,也可会导致被拒。 正在排期中的EB-5投资人应当牢记如下事项: EB-5投资人必须在任何非移民签证,包括旅游签证上的DS-160申请表上如实披露自己是否递交了I-526申请。 EB-5投资人在申请非移民签证时,所填信息包括后续面试所披露信息都应该与I-526上的信息保持一致。 欲了解更多美国移民政策,欢迎联系 外联出国 https://www.wailianvisa.com。 居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站,有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源,也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上美国在售房源,或致电 400-041-7515 谘询美国留学、移民和投资机会。 来源:外联出国 责编:Zoe Chan
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移民欧洲去荷兰还是比利时?全方位对比让你愉快做选择
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移民欧洲去荷兰还是比利时?全方位对比让你愉快做选择

考虑移民欧洲的夥伴们,大多数都想去英法德三国,毕竟名气较大,而且一些人甚至认为她们才是真正的欧洲。事实上,这种错误的“认为”让他们错过了一些很好的移民欧洲的机会。事实上只要移民欧洲的任何一个国家,基本都可以在欧洲自由活动,只是每一个国家的社会福利,法律制度之差。 近年来,西班牙、葡萄牙、希腊等国家纷纷采取了购房移民政策吸引外国人,这样的政策当然是很诱人,只要有钱,去欧洲不成问题。除了购房之外,欧盟很多国家都推出了蓝卡移民,只要拥有欧盟某一个国家颁发的蓝卡,就可以在欧盟任何一个国家工作和生活,当然申请的条件各有差异。 随着移民政策的多样化,选择一个靠谱的项目和国家就显得非常重要了,目前市场上移民发达的欧洲国家,荷兰和比利时都凭藉其自身的国家实力以及相对优惠的移民政策,吸引了大批的目光。 移民荷兰主要有四种: KML高技术移民 投资移民(至少125万欧) 荷兰库拉索省投资移民(最低9万美元,费用低廉,可实现曲线入籍荷兰) 荷兰蓝卡(门槛高,可零首付购房) 移民比利时主要有三种: 工卡(在比利时工作) 蓝卡(可在欧盟任一国家工作) 老板卡(自主选择的权利多一些) 以上三种区别在於费用的不同,不论是申请哪种,要想拿到入籍或永居的资格都要缴纳5年的税。 荷兰 VS 比利时 事实上,荷兰和比利时是邻居,去哪一个国家都不差,主要看你更钟情於谁?不妨来看看两个国家的一些实况对比: 1、教育 荷兰 教育实力程度高,实力仅次於美国和英国 12年免费义务教育,年满16岁学生需支付学习费用 注重学生的创造能力培养,国际教育学历英美互通 比利时 世界上教育先进的国家之一,欧洲教育实力前列 学前教育免费,入园率100%,中小学12年免费义务教育 高等教育收费低廉 宪法规定教育自由,不受政府干涉,无条件支持教育 2、医疗 荷兰 领先世界的医疗水平和医疗制度,欧洲国家的典范 医疗保障全面,主要分为基本医疗保险,特殊疾病保险,补充医疗保险 特殊情况有医疗费用补助 比利时 具有完善的医疗制度,医疗技术和设施世界先进水平 全球性医疗保险,在比利时购买保险,任何一个国家发生医疗费用都可100%报销 持有比利时居留卡可购买医疗保险及享受福利 3、生活工作 荷兰 交流主要以荷兰语为主,英语通用 多元化社会,自由包容开放(承认同性婚姻) 工作假期较多,利益有保障 比利时 交流主要以荷兰语和法语为主,英语通用 多元化社会,自有包容开放(承认同性婚姻) 一般单位都具有13月薪金,可享受薪金85%的假期奖金 4、物价消费 荷兰 人均月收入为1,800-2,200欧(仅供参考) 消费水平与国内上海深圳等一线城市差不多 比利时 人均月收入为1500-2000欧(仅供参考) 布鲁塞尔消费比其他城市要高 5、主要福利 荷兰 从摇篮到坟墓都具有完善的福利制度 欧洲“福利国家”的典范,在世界名列前茅 欧洲独有的回归津贴福利和退税制度 每年6月每个公民均可享有度假金 比利时 从摇篮到坟墓都具有完善的福利制度 福利保障制度均向荷兰看齐,保障全方位 持有居留卡可享受和公民同等福利 6、房产 荷兰 房屋价格根据类型而定,一般分为公寓、联排别墅、双拼别墅、独栋别墅。一般别墅平均价格在35万欧左右,公寓在12-20万欧 房产投资收益可观,年收益在8%—10%增长 持有荷兰欧盟蓝卡可零首付购房 荷兰阿姆斯特丹这栋美丽的双层4卧住宅位于三楼和四楼,宽敞、豪华,设有屋顶露台,拥有极高的装修水平。在宽敞的露台,即使身在市中心也能享受真正的户外感觉。 居外物业编号:36123783 点击查看房源信息 比利时 房屋价格房屋价格根据类型而定,价格比其他欧洲发达国家较低 一般房屋平均价格在25万欧左右 房屋永久产权,2014年起增值速度均在10%以上 持居留卡可享受银行低利息贷款买房,零首付 比利时布鲁塞尔3卧3卫物业“Parc du Hamoir”,位于一栋经过全面翻修的时尚建筑内,拥有300平方米的露台,享有公园美丽的景致,完美的西南朝向,奇妙的禅宗装饰,以及翻新带来的更多好处。 居外物业编号:11406683 点击查看房源信息 无论是荷兰还是比利时,其房地产市场都是十分看好的。居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站,有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源,也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎致电 400-041-7515 谘询海外移民、留学和投资的机会。 来源:雪花新闻 责编:Zoe Chan
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多伦多北边有个地方,居然美得叫人魂不守舍?

在加拿大的几个世界知名的大城市中,温哥华温润、自由、安谧舒适;多伦多现代、奔放、生机勃勃。如果说温哥华代表的,是加拿大的灵魂,那么多伦多代表的,就是加拿大的血液。 作为安大略省的首府,多伦多在保留宜居这一优点的同时,也蓬勃地发展着自身其他特色。从金融证券,到媒体通讯,再到艺术影视,几乎每一项都达到了世界顶尖的标准。优秀的居住环境,便捷现代的生活方式,丰富多元的社会文化,这些妙不可言的点,都吸引着世界各地的人们前赴后继地造访。 多伦多的诸多优点,众多前来置业的投资客都看在眼里。其实,不仅仅是多伦多,在多伦多周边的一些城市,也拥有非常不错的居住体验,同时价格也比在多伦多同标准的物业要低。这里,居外给大家推荐一栋位于多伦多北部诺布尔顿(Nobleton)的独栋别墅。 这是一栋位于加拿大安大略省诺布尔顿的高端别墅,离多伦多很近,约50公里,有多趟公交直达。如果路况通畅,自驾最快只要47分钟就能从诺布尔顿到达多伦多。怎么样,是不是很方便?要知道在上海,跨个区基本都是一个小时以上。 再来看看别墅的设计风格:明亮通透的整体设计尽显大师风范。房屋的建造材料均为进口,看得出开发商十分专注于优雅的细节设计,目的也是营造一种精致舒适的居家生活,让业主尽享丰富多彩的日常生活和家庭娱乐。 进入别墅,一袭舒服的白色墙体让人魂不守舍!一楼客厅,宽敞、大气而又不显得浮夸,考究的沙发、灯饰、桌椅尽显生活品质。 厨房和7个浴室均采用进口的加尔各答和卡拉拉大理石。厨房内设零下(Sub Zero)和Wolf品牌的60英寸煤气灶、美诺(Miele)品牌的36英寸冰箱、36英寸冰柜、美诺蒸锅、葡萄酒冰箱和嵌入式咖啡机。现代生活,需要有科技相伴。在这里做饭,简直就是种享受。 对了,主楼层和二楼均铺设5.5英寸厚的豪华实木地板,而且还搭配有定制式窗帘。 除此之外,整个住宅均铺装优雅的护墙装饰板,每个主要生活区和卧室均附带定制的嵌入式照明设施。同时,室外前部配有定制式铁门,主卧室和第二主卧均设有豪华的泡澡浴缸。第二主浴室内设天窗。 卧室就不用说了,只有两个字:舒适、舒适、舒适! 硬件条件就已经足够诱人。同时,住宅坐落于安大略省最富裕的城郊,周围拥有很多高质量的私立学府,包括维拉诺瓦学校、乡村走读学校和圣安德鲁学院,仅需20分钟即可轻松到达,离多伦多大学也很近,半小时不到的车程。 最后,附上别墅的平面图。如果想了解更多,请点击:http://www.juwai.com/43359613.htm,或致电居外热线400 041 7515垂询。 注: 本文属于商业赞助内容,素材由居外网签约经纪Mark Mendes提供 撰文:Leo Li 责编:Zoe Chan 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。
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品牌住宅为何风靡全球|居外专栏

目前,品牌住宅成为房地产市场的一大热门,将奢华居住体验发展到了全新的高度。但品牌住宅真的对得起其五星级住宅的售价吗? 无论是高级定制时装、限量版跑车还是定制超级游艇,将产品与知名品牌联名能够达到传递核心价值观、保证高级品质的效果。 营销宣传是这一战略的关键一环,而这对房地产这样昂贵的产品而言,更是重中之重。 房地产营销必须从消费者对生活方式和体验的期望入手。因此,在目前收购盛行的市场背景下,品牌住宅应运而生也就不足为奇。 20世纪20年代,纽约首次推出了品牌住宅这一概念。但直到20世纪80年代,这一概念才开始在美国和其他地区流行起来。目前,与大型奢侈品牌联名的发展势头达到了历史最高。别墅纷纷获得知名酒店品牌的冠名,旨在全球范围内打造炙手可热的住宅房产。 目前,四季酒店和丽思卡尔顿酒店占据了最多的品牌住宅市场份额。四季酒店于1985年在波士顿首次推出住宅公寓项目,如今,该酒店已经在世界上17个国家拥有38个住宅区了。 “公园广场30号”(Thirty Park Place)是四季酒店位于纽约市中心的最新私人公寓,成就翠贝卡区豪华生活新典范。该项目由著名的A. M. Stern建筑师行设计,四季酒店集团提供其享誉盛名的贴心服务,并由富有远见的开发商Silverstein Properties负责开发。它将无疑成为集个性和美感于一体的标志性建筑。从底面到顶楼,它没有一处不引发遐想,让人流连往返在豪华配套设施中。纽约“公园广场30号”现正在居外网上出售,点击查看更多房源详情。 咨询公司Graham Associates的Chris Graham表示,“知名品牌的冠名是对项目进度、质量和专业管理能力的保证。优秀的房地产享有绝佳的地段、意趣相投的邻里、前卫的室内设计,以及最重要的有点——超高的转售价值和租金收益。” Sphere Estates的Robert Green表示,“购买品牌住宅是一种类似收藏昂贵艺术品的战利品式消费。因此,品牌住宅的质量、类型和前景还存在很大的发展空间。” 其他公司也纷纷效仿,其中包括奢侈时尚品牌阿玛尼、范思哲和米索尼。第一太平戴维斯以68.5英镑的价格出售了迪拜哈利法塔的1卧阿玛尼家庭公寓。今年,迈阿密阳光海滩还将建成超过300套2卧至4卧阿玛尼家庭公寓,售价达到135万美元起。 保时捷设计大厦在迈阿密建有豪宅。梅赛德斯奔驰在伦敦和新加坡的“Living @ Fraser”合作项目提供有品牌服务公寓。当然,这类房产的享有较高的溢价水平,第一太平戴维斯显示此类住宅售价最高可超过当地最高端奢侈住宅市场的44%。 第一太平戴维斯国际开发项目销售的负责人Rod Taylor表示,“具体的溢价空间取决于房产的质量、所在位置、设计及其品牌。”品牌房产这一热门趋势目前尚未显现出丝毫衰退的迹象。 2017年11月,半岛伦敦酒店(The Peninsula London)项目终于破土动工。该项目仅选址就耗费了30年时间。该项目在Halkin街道建造了28套服务配备齐全的超大住宅,并充分利用半岛这一知名奢侈名牌的影响力,吸引富裕买家以超高价格买下房产。 尽管这些经营品牌通过打造品牌住在取得了全球性的成功,但这一领域仍然存在风险。在美国选举期间,特朗普品牌住宅的售价经历了明显下跌,在其提出了更为激进的政策后这一趋势持续存在。 Graham表示,“特朗普对穆斯林等国家的禁入令受到了大规模的抨击。他的名字和形象原本出现在迪拜一个高尔夫项目的宣传广告牌上,但这之后就被换掉了。同时,罗德哈开发公司也暂停了其孟买销售特朗普大楼的计划。” 然而,这类负面事件属于少数。专家们预测,新的国家和地区,如南非和撒哈拉以南非洲将会成为这类房产的新兴市场。目前,欧洲此类房产的数量已经在不断增加。这一增长趋势的出现不仅仅是因为高端品牌赋予了此类房产奢华的气质,还因为住户可以享受将住宅受到全面细心管理(包括现代化生活设备、礼宾服务,最重要的是,高度的安全性)的便利性。 新加坡丽思卡尔顿公寓为永久产权开发项目,靠近纽顿地铁站,距乌节路仅5分钟路程,附近有多家名校。共36层,58个单元,卖点包括24小时礼宾服务和驻场总经理、3个拥有独家休闲娱乐设施的摩天台,设计独特的配件、修饰点缀和家电。 点击查看这套居外网房源的更多信息,或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘 英国房地产作家Zoe Dare Hall 表示,“品牌住宅以其超高的品质、便利性和创新设计在全球富裕购房者间的受到了史上最高程度的欢迎。它们的品质收到了知名品牌的保证,此外配备有高端设施,最重要的是,它们是良好的投资选择。” 责编:Zoe Chan 欧洲豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集 如需咨询或有疑问,欢迎随时发邮件至:editorial@juwai.com,我们会尽快为您解答! 本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任
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泰勒斯威夫特大宅放盘 中世纪现代主义设计成卖点

美国乐坛天后泰勒斯威夫特(Taylor Swift)红透半边天,唱片畅销之馀,巡回演唱会也大收旺场,《福布斯》名人收入榜经常位于前列。 财源滚滚来,她也深明“赚钱买砖头”这永恒真谛,先後买下多间豪宅,并且懂得低买高卖的道理,早前成功放盘的独立屋,又为她户口进帐不少。 由于泰勒现在常居于购自荷里活传大制作人Samuel L. Goldwyn的1934年历史建筑中,于是她将这同样位于洛杉矶比佛利山庄的单层物业放盘,而年初时另一栋供访客居住的物业以400万美元(约2750万元人民币)卖出,而今次这豪宅更替她赚了一笔。 这豪宅总面积达3千平方尺,共有四间大寝室,客厅长廊墙壁展示大型画作,整体怀旧风格装潢配上宽敞的空间感,舒服自然,而另一亮点是後院的泳池,那有如舄湖不规则形态的设计,跟旁边茂密的林景连成一线,营造出大自然气息。 泰勒于2012年以180万美元(约1237万元人民币)购入这建筑,她曾开价295万美元(约2028万元人民币),最终以265万美元(约1822万元人民币)成交,短短数年帐面上赚了近百万美元。 买家就是喜欢其中世纪现代主义(Mid-Century Modern)的建筑设计,但泰勒当初购入物业时花了不少钱装修,同时今次她还替买家提供10年保养期,绝对称得上是好卖家。 居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站,有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源。欢迎点击查看居外网在售的174万套美国真实房源,或致电 400-041-7515 谘询美国房地产的投资机会。 来源:香港01-形而 责编:Zoe Chan
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梅里尔·斯特里普开价1.68亿元出售曼哈顿顶层公寓

以21次奥斯卡提名创下影史纪录的传奇女星梅丽尔·斯特里普(Meryl Streep)正在出售其名下一处物业。 3月23日,斯特里普将其位于曼哈顿的顶层公寓挂牌出售,标价2460万美元(1.68亿元人民币)。 这套位于翠贝卡最西边的四卧公寓紧邻哈德逊河,为69岁的女演员梅丽尔·斯特里普及其丈夫、现年71岁的雕塑家唐·古墨(Don Gummer)所共有。夫妇俩于2006年购入该物业,当时的买入价格为1013万美元。 古墨的名字也一同出现在房产记录。记录显示,他们通过其名下一家专门用于房地产交易的有限责任公司买下该物业。此外,两人曾通过该公司购入了位于曼哈顿格林威治村和加利福尼亚州的其他物业。 这套面积近4000平方呎的共管公寓拥有落地大窗、直达电梯、带天窗的入口门廊和巴西胡桃木宽幅地板,而且三面均与露台连通。 根据道格拉斯·艾丽曼地产公司经纪人Jan Hashey和Steve Halprin提供的房源信息,该物业的公共区域经过精心设计,注重灵活性。巧妙的滑门轻松营造出温馨私密的房间,亦或豪华雅致的娱乐空间。 两位经纪人谢绝发表评论。 今年4月,斯特里普出资360万美元购入一处坐落于加利福尼亚州帕萨迪纳(Pasadena)的现代住宅。房源信息显示,该住宅建于上世纪中叶,包含三间卧室、三间浴室、挑高天花板和玻璃幕墙,并保留了许多原有的特色设计和建筑细节,如窗户、门和水磨石地板等。 从1979年开始,斯特里普共获得了21次奥斯卡提名,其中三次获奖。 这位传奇女星的最新作品是与歌手雪儿(Cher)一同出演的电影《妈妈咪呀2:再次出发》(Mamma Mia! Here We Go Again)。截至发稿,斯特里普的发言人未能回应置评请求。 房地产网站Curbed率先披露了这则挂牌信息。 居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站,有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源。欢迎点击查看居外网在售的322万套美国真实房源,或致电 400-041-7515 谘询美国房地产的投资机会。 来源:环域居 责编:Zoe Chan
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